Een gewaarschuwd verhuurder telt voor twee: verhuurders moeten een rol gaan vervullen in de signalering van (problematische) schulden
Een gewaarschuwd verhuurder telt voor twee: verhuurders moeten een rol gaan vervullen in de signalering van (problematische) schulden
Sinds 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: ‘het Besluit’) van kracht. Het besluit introduceert nieuwe regels voor onder andere woningverhuurders (zowel voor woningcorporaties en particuliere verhuurders). Vanaf 1 januari 2021 moeten woningverhuurders onder bepaalde voorwaarden huurachterstanden melden bij de gemeente. Gemeentes gebruiken de informatie over huurachterstanden om huurders schuldhulpverlening aan te bieden. Wanneer een verhuurder niet voldoet aan de meldplicht, dan heeft dit mogelijke gevolgen voor een ontbindingsvordering.
Het ‘nieuwe’ proces
Voordat een verhuurder informatie over de huurachterstand met de gemeente mag delen, moet hij zich inspannen om te zorgen dat een huurder zijn huurachterstand inloopt. Dit betekent dat woningverhuurders in de eerste plaats minstens één betalingsherinnering moeten sturen indien er sprake is van een huurachterstand. Daarnaast hebben woningverhuurders een inspanningsverplichting om in persoonlijk contact met de huurder te komen. Dit kan in de vorm van telefonisch contact, contact aan de deur of aan de balie. Tijdens dit persoonlijk contact moet de huurder gewezen worden op de mogelijkheden om de betalingsachterstand te voorkomen en te beëindigen. De huurder moet in ieder geval de mogelijkheid worden geboden om de huurachterstand door middel van een redelijke betalingsregeling op te lossen. Daarnaast moet de woningverhuurder de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.
Wanneer de huurder, ondanks de inspanningen van de verhuurder, de huurachterstand niet oplost, moet de verhuurder de huurder aanbieden om met zijn of haar schriftelijke toestemming de contactgegevens aan het college te verstrekken. Indien de huurder daarop niet afwijzend reageert, dan moet de verhuurder de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand melden aan het college voor schuldhulpverlening. Met andere woorden: sociale incasso is het uitgangspunt. Als dat niet tot betaling leid, dan worden de betalingsachterstanden eenmalig bij de gemeente gemeld.
Vastgoed Management Nederland (VGM NL) heeft in overleg met de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) een standaard werkwijze gepubliceerd hoe verhuurders moeten handelen bij huurachterstanden (https://vgm.nl/documents/85050_210501-VGM-NL-IVBN-Werkinstructie-Vroegsignalering-v1.0.pdf). De standaard werkwijze bevat onder andere standaard teksten die kunnen worden opgenomen in aanmaningen.
Verhuurders moeten de gemeente vragen op welke manier een huurachterstand kan worden gemeld. Aangezien er privacygevoelige informatie wordt uitgewisseld, moet de gemeente vooraf expliciet instemmen en zal er tussen de verhuurder en de gemeente een overeenkomst moet worden gesloten. De meeste grote vastgoedbeleggers hebben inmiddels standaardovereenkomsten met de gemeentes gesloten. Verhuurders met enkele woningen of met een beperkte woningvoorraad kunnen via de website https://www.achterstandenaanleveren.nl/ nu ook direct overeenkomsten met gemeenten afsluiten en achterstanden doorgeven.
Wanneer de verhuurder een melding maakt bij de gemeente, doet de gemeente binnen vier weken een hulpaanbod. Gedurende die vier weken dient de verhuurder incassowerkzaamheden op te schorten. Verhuurders krijgen vervolgens een terugkoppeling van de gemeente als de huurder hulp accepteert. Indien gewenst kunnen de verhuurder betrokken worden bij de totstandkoming van een schuldregeling.
Het doel
Het achterliggende doel van de melding is om huisuitzetting voorkomen. Door de uitwisseling van persoonsgegevens van mensen met (problematische) schulden, kan schuldhulpverlening effectiever worden ingezet. Vaak schamen mensen zich voor schulden en zoeken ze pas hulp wanneer de problemen heel groot zijn. Met behulp van een meldplicht kunnen schulden in een vroeg stadium gesignaleerd worden, waarna een schuldhulpverlener uit eigen beweging hulp kan aanbieden.
De afgelopen jaren is in veel gemeenten ervaring opgedaan met het vroegtijdig signaleren van (problematische) schulden. Sommige zorgverzekeraars en leveranciers van energie en drinkwater meldde al betalingsachterstanden bij gemeenten. Op basis van het Besluit zijn zorgverzekeraars, energie- en drinkwaterbedrijven daar ook sinds 1 januari 2021 toe verplicht.
De Sancties
Wanneer de verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht dan is er in principe geen sanctie. Dat gezegd hebbende, de verwachting is dat rechters de verplichtingen die voortvloeien uit het Besluit op korte termijn gaan betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Dat geldt ook ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte. Wanneer een verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht, dan kan het zo zijn dat de rechter oordeelt dat om die reden de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
Het verdient dan ook aanbeveling om als verhuurder de incassoprocedure aan te passen. De overheid heeft een website ontwikkeld waarop de meeste vragen omtrent de meldplicht huurachterstanden worden beantwoord (https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/vroegsignalering-door-verhuurders/vragen–antwoorden-gewijzigde-wet-gemeentelijke-schuldhulpverlening). Wanneer een ontruiming wordt gevorderd, dan zal de verhuurder in de dagvaarding moeten aantonen dat dat hij aan de meldplicht heeft voldaan.
Heeft u vragen met betrekking tot juridische kwesties? Onze juristen helpen u graag!